Продажа и покупка
Приватизация
Аренда
Наследование
Вопрос эксперту
Форум недвижимости

Риски при покупке жилых помещений

Риск присутствует в любой деятельности человека, в том числе и в сделках на рынке недвижимости.

Купля-продажа жилых помещений, совершается в условиях неопределенности и ограниченности информации о предмете сделки, об организации и реализации самой сделки. Неопределенность присуща и условиям, в которых совершается сделка. Данные факторы являются основанием того, что и продавец и покупатель при совершении сделки подвержены определенному риску.

Покупатель должен отдавать себе отчет в том, что он вне зависимости от своего желания и так называемых гарантий продавца и посредников принимает на себя риски удачной или неудачной реализации покупки жилого помещения. В целом, покупатель квартиры рискует гораздо больше, чем продавец. Он рискует своими деньгами, но у него есть еще неприятная перспектива: приобрести жилье, а потом его лишиться на вполне законных основаниях. Например, продажа жилплощади гражданам под воздействием угроз и принуждения; продажа одной квартиры нескольким покупателям; продажа квартиры по подложным документам; продажа с последующим признанием сделки недействительной.

В случае расторжения договора покупателю возвращается сумма сделки, указанная именно в договоре купли-продажи. Распространенная практика экономии налога для продавца или на оплате услуг нотариуса – объявление в договоре нереальной суммы, а оценочной, ниже которой сумма быть не может – опасна именно для покупателя. Ведь все, что заплачено за квартиру сверх указанной суммы останется в кармане мошенников.

Поэтому этап оценки рисков является составной частью осмысленной и безопасной покупки жилого помещения. Риски, которые содержатся в истории квартиры, как показывает опыт, чаще всего неотделимы от самой квартиры.

Основными рисками покупателя, характерными для процесса покупки жилого помещения, являются: 

  • риск утраты приобретенной собственности или денежных средств, вложенных в покупку жилого помещения;
  • риск дополнительных (не плановых) финансовых издержек; 
  • риск ограничений по пользованию жилым помещением; 
  • риск увеличения согласованного интервала времени, через который покупатель будет обладать реальным полным правом владения, пользования и распоряжения жилым помещением; 
  • риск не совершения осуществляемой сделки.

Типовыми основаниями рассматриваемых рисков могут быть: 

  • несоответствие требованиям законодательства Российской Федерации порядка осуществления сделки, оформления необходимых документов, правоспособности сторон (покупателя, продавца, третьих лиц);
  • несоответствие заявленных и фактических сведений о правах на жилое помещение; 
  • несоответствие заявленной стоимости жилья его рыночной стоимости;
  • наличие скрытых физических дефектов продаваемого жилья; 
  • недобросовестность и/или непрофессионализм продавца и/или лица, оказывающего услуги по совершению сделки (посредника); 
  • незнание норм законодательства, регулирующих процесс совершения сделок по купле-продаже жилых помещений и законных последствий при их несоблюдении;
  • не включение в оформляемые документы (договор купли-продажи, договор оказания риэлторских (информационных) услуг, акт приема-сдачи и т.д.) юридически обоснованных положений, обеспечивающих действенную (эффективную), а не устно заявленную, защиту прав покупателя;
  • недостаточное или формальное исследование истории покупаемого жилья (факторов, ограничивающих или препятствующих планируемым переходу и реализации права владения, пользования и распоряжения жилым помещением); 
  • недооценка покупателем возможных потерь и их величины при совершении купли-продажи жилья или нежелание нести затраты по устранению рисков, присутствующих при покупке конкретного жилого помещения; 
  • завышенные (не соответствующие действительности) характеристики (покупная стоимость, параметры квартиры, стоимость улучшений и т.д.).


При анализе информации об истории покупаемого жилья, следует обратить внимание на следующие основания потенциальных рисков покупателя: 

  • наличие обременений, арестов на квартиру;
  • факт проживания в настоящее время или ранее в этой квартире несовершеннолетних детей; 
  • выполнены ли условия (в случае их наличия), которые ранее были установлены при проведении прошлых сделок с данным жилым помещением; 
  • наличие переходов прав по наследству, дарению, обмену в отношении данного жилого помещения или части его; 
  • сегодняшнее правовое состояние другой стороны (продавца, посредника) сделки; 
  • наличие споров по данному жилому помещению.


Человеку, не связанному с рынком недвижимости, обычно крайне сложно сориентироваться с тем, какие подводные камни ожидают его в русле приобретения жилья и как обойти их с наименьшими для себя потерями. При этом всегда необходимо помнить прописную постоянно повторяемую истину "бесплатный сыр - только в мышеловке" и любые устные заверения о надежности, гарантиях, отсутствии рисковых ситуаций в практике конкретного посредника ничего не стоят и соответственно не обеспечивают защиту от нежелательных последствий.
 

Помощь юриста

Прокошева Юлия Валериевна осуществляет комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Поможет Вам грамотно провести сделку и достигнуть желаемого результата. Если плата сопровождение сделки с недвижимостью кажется чрезмерно высокой, и Вы решили разобраться с проблемой собственными силами, то наберитесь терпения, так как  очень многое придется сделать. Задать вопрос эксперту>>