Продажа и покупка
Приватизация
Аренда
Наследование
Вопрос эксперту
Форум недвижимости

Цена жилья

При продаже и покупке недвижимости важно знать, что в соответствии со статьей 555 Гражданского Кодекса РФ цена в договоре является существенным условием. И в случае расторжения договора, каждая из сторон возвращает всё полученное по сделке, а именно Покупатель возвращает Объект недвижимости, а Продавец - денежные средства в сумме, указанной в договоре.

В справке ПИБ или БТИ о стоимости объекта (комнаты, квартиры, частного дома) прописывается балансовая стоимость, которая в 20 – 50 раз ниже рыночной. При этом чем "старше" сам объект, тем разница больше. Такая практика сложилось потому, что Служба государственной оценки берет за основу остаточную стоимость строения по состоянию на 1 января 1990 года, умноженную на поправочный коэффициент, который для каждой местности свой. В итоге получаются результаты, совершенно оторванные от реальности.
Известны случаи, когда в договоре купли-продажи мошенники указывали балансовую стоимость жилья вместо рыночной, и продавец жилья лишался значительной денежной суммы. На практике применяется балансовая стоимость при расчете налога на недвижимое имущество. Согласно Закону РФ № 2003-1, его размер небольшой - 0,1 – 2% от балансовой стоимости объекта в год. Возможно, в ближайшем будущем служба государственной оценки разработает новую методику оценки строений, которая будет более приближена к реальности.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект недвижимости может быть реализован. В договоре купли-продажи указывается именно рыночная цена объекта

Что более выгодно указывать в договоре купли-продажи – полную рыночную стоимость объекта или ограничиться балансовой? Нельзя дать четкий ответ, оба способа на практике имеют свои существенные недостатки.

Рассмотрим каждый из них в отдельности.

1. Указание балансовой стоимости в договоре, согласно о стоимости объекта.
В этом случае добросовестный покупатель может лишиться значительной денежной суммы в случае признания сделки недействительной (по различным причинам). Разница от указанной балансовой до реальной может составлять от 10 до 50 раз. Если вы все-таки решились указать в договоре только балансовую стоимость объекта, настаивайте на оформлении с продавцом договора займа с особыми условиями. Покупатель также частично лишается льгот по подоходному налогу, что, безусловно, ему не выгодно.
У продавца не будет скорей всего проблем с налоговыми органами, вряд ли сумма сделки превысит миллион. Если недвижимость приобретена недавно (менее 3 лет), то продавцу, безусловно, выгодно указать только балансовую стоимость.

2. Указание полной рыночной стоимости в договоре, т.е. сколько денег реально передается.
Продавец будет платить подоходный налог, если не является собственником отчуждаемого объекта более трех лет, и только 13% от суммы превышающей миллион.
По своей должностной инструкции нотариус или государственный регистратор обязаны совершить в налоговый орган по месту жительства продавца, что он совершил данную сделку. Покупатель защищен от потери денежных средств в случае признания сделки недействительной. Кроме того, будет возможность полного использования льгот по подоходному налогу.

3. Указание средней стоимости, обычно величина около миллиона рублей, которая максимально устраивает и продавца и покупателя недвижимости.
Такой вариант не подходит при ипотечной сделке, при продаже дешевой (садовые участки, комнаты) и дорогой (коттеджи, элитные квартиры) недвижимости.
 

Помощь юриста

Прокошева Юлия Валериевна осуществляет комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Поможет Вам грамотно провести сделку и достигнуть желаемого результата. Если плата сопровождение сделки с недвижимостью кажется чрезмерно высокой, и Вы решили разобраться с проблемой собственными силами, то наберитесь терпения, так как  очень многое придется сделать. Задать вопрос эксперту>>