Продажа и покупка
Приватизация
Аренда
Наследование
Вопрос эксперту
Форум недвижимости

Способы расчетов при купле и продаже жилья

Способ оплаты – это очень важный момент при операциях  в недвижимости. Следовательно, вопрос о безопасности и надежности расчетов один из главных при покупке и продаже жилья.
Правила покупки недвижимости подразумевают возможность выбора способа взаиморасчетов: 

  1. расчет наличными из рук в руки
  2. расчет наличными через арендованную банковскую сейфовую ячейку
  3. безналичный расчет через банковский аккредитив
  4. расчеты через банковскую ячейку с использованием векселей

Опыт свидетельствует: всем тем, кто хочет честно, без неприятных последствий и лишних стрессов продать или купить недвижимость, целесообразнее переходить к максимально надежным формам расчетов, чувствуя себя участниками цивилизованного рынка.
 


Рассмотрим подробнее каждый способ расчета.

1. На рынке недвижимости имеются различные схемы расчетов, и когда дело доходит до наличных денег, от мошенничества не застрахован никто. Продавец не будет рисковать и встречаться с покупателем, забирать наличные. Ведь способы оплаты должны быть максимально безопасны и для продавца, и для покупателя.  К примеру, продавец и покупатель заключают и нотариально удостоверяют договор купли-продажи, после чего едут регистрировать его в регистрационную палату. В момент регистрации покупатель становится собственником квартиры. А продавец этой квартиры ею больше не владеет. Вопрос в том, когда ему достанутся деньги. Если до регистрации рассчитаться, то покупатель рискует остаться без денег и без квартиры, если сделку не зарегистрируют. Продавец может отказаться возвращать деньги или выписываться из квартиры, если не выписан из нее до сделки. Можно расчеты производить и после регистрации. Но тогда без квартиры и денег может остаться продавец, так как после регистрации квартира ему уже не принадлежит. И вернуть ее себе обратно можно только через суд. А это очень долго, тяжело и практически невозможно без огромных потерь.

2. Самым распространенным способом взаиморасчетов является использование денежной ячейки в банке. Следуя правилам покупки недвижимости, такой способ считается удобным и достаточно безопасным. Покупатель арендует у банка денежную ячейку, в которую в присутствии продавца и банковского служащего закладывает требуемую денежную сумму. После того, как продавец предъявит банку все оформленные документы на квартиру, он получает деньги. Обычно для получения денег необходимо показать документы, подтверждающие переход права собственности на квартиру к покупателю.

Банковские ячейки представляют собой металлические боксы, предназначенные для хранения вещевых и денежных ценностей. Ячейки имеют различные размеры, позволяющие подобрать необходимый бокс-сейф практически для любой вещи, 50х300х500 мм подходит для хранения документов и ценных бумаг. 

В банке, предоставляющем услуги хранения в индивидуальных ячейках, имеется специально отведенное для этого помещение (депозитное хранилище). Естественно, хранилище находится под защитой охранных систем, в том числе и противопожарной. В случае банкротства кредитной организации клиенту, пользующемуся банковской ячейкой, не грозят ни какие риски. Потому что по закону требования кредиторов не распространяются на содержимое ячейки, так как банку не принадлежит и принадлежать не может. Поэтому в данной ситуации вы сможете просто переместить свои ценности в другой банк.

О том факте, что вы пользуетесь банковской ячейкой, будете знать только вы и сам банк. Никаким сторонним лицам, в том числе и налоговой инспекции, банк не вправе разглашать сведения о факте предоставления ячейки. Кстати, на содержимое ячейки арендатор вправе составить завещательное распоряжение. 

Банковские ячейки наиболее востребованы при совершении сделок с недвижимостью из-за возможности аренды на двух и более нанимателей. Аренда на несколько нанимателей очень удобна при осуществлении сделок купли-продажи недвижимости. В этом случае клиент может оформить с банком дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее аренду сейфа на двух и более нанимателей. В данном дополнительном соглашении стороны четко оговаривают условия, при наступлении которых возможен доступ к сейфу одного нанимателя без одновременного присутствия другого.

Например, покупатель кладет деньги в сейф в присутствии продавца и представителя банка. В соглашении указывается определенный срок, в течение которого никто не имеет права доступа к ячейке. Продавец обязуется до истечения этого срока оформить все необходимые документы. Покупатель уверен, что его деньги останутся в целости и сохранности в случае, если продавец не справится со своими обязанностями и сделка сорвется. За соблюдением всех обязательств следит банк, за что берет отдельную плату. Более того, он может предоставить и услуги по проверке подлинности документов. Правда, в этом случае тарифы будут уже выше.

Помимо исполнения подобных услуг кредитное учреждение может предоставить в распоряжение клиентов специальное охраняемое помещение для проведения конфиденциальных переговоров и расчетов. В этом случае такса устанавливается в зависимости от продолжительности переговоров. В некоторых банках при необходимости за отдельную плату штатный кассир может проверить подлинность денежных банкнот и пересчитать их, либо клиентам предоставляется детектор валют и счетно-денежная машинка.

3.  Одним из самых новых способов расчетов является использование аккредитива. Этот способ практически аналогичен использованию банковской ячейки, только операции проводятся с безналичными суммами. Роль банковской ячейки занимает аккредитивный счет, который открывает покупатель и на который он переводит всю сумму денег. Процесс получения денег продавцом тоже подразумевает предоставление всех необходимых документов.

Конечно, за услуги посредничества при денежных взаиморасчетах банки берут определенный процент, но взамен они обеспечивают сделке безопасность и честность. А это стоит дополнительных затрат. Все специалисты советуют не отступать от правил покупки недвижимости и пользоваться банковскими услугами при денежных расчетах.

4. Вексельная система расчетов позволяет проводить расчеты через банковскую ячейку с использованием векселей и при непосредственном участии юриста или агента.
Данная схема разработана с целью обеспечения максимальной безопасности каждой из сторон, участвующих в сделке.

Смысл этого способа заключается в следующем:

  • продавец и покупатель открывают в банке рублевые счета до востребования, а при необходимости и валютные счета.
  • покупатель недвижимости заключает договор с банком на аренду индивидуальной сейфовой ячейки.

При этом в договоре предусматривается ряд условий, а также правила допуска к арендованной ячейке вторых лиц. Покупатель в течение определенного периода времени не имеет права одностороннего доступа к ячейке. Более того – по условиями договора вынуть содержимое сейфа могут либо продавец с уполномоченным представителем (агентом или  юристом, курирующим сделку), либо покупатель с этим же представителем, либо все трое вместе. Но ни в коем случае не в одиночку. Еще одним условием является наличие соответствующим образом зарегистрированного договора купли-продажи квартиры на имя покупателя, находящейся по адресу, указанному покупателем.

  • покупатель кладет на открытый им счет денежные средства (валюту или рубли) и потом приобретает на деньги с этого счета банковский вексель (валютный или рублевый) на предъявителя.
  • покупатель в присутствии уполномоченного представителя и продавца закладывает вексель в сейфовую ячейку и закрывает ее. После этого начинают действовать условия, оговоренные в договоре аренды ячейки.
  • после получения зарегистрированного договора купли-продажи покупатель и продавец заполняют и подписывают акт передачи продавцу ключа от сейфовой ячейки. Потом продавец с уполномоченным представителем или все трое, предъявив соответствующие документы работнику банка, проходят к сейфовой ячейке, где продавец вскрывает ее и изымает вексель, заложенный туда покупателем.
  • продавец погашает вексель в банке, и денежные средства в этот же день переводятся на открытый им счет.

При невыполнении условия о предоставлении зарегистрированного договора купли-продажи покупатель по окончании оговоренного временного интервала в присутствии уполномоченного представителя забирает из сейфовой ячейки вексель и погашает его в банке точно так же, как было сказано выше.

Появляется возможность не носить пачки денег по улицам. По желанию продавец или покупатель может эти деньги оставить на счете или перевести на срочный вклад. Данный способ позволяет проводить расчеты по цепочкам сделок, разбивать сумму на любое количество векселей. При возникновении каких-либо неприятностей легко проверить по банковским документам всю цепочку расчетов (в том числе и в суде).

Помощь юриста

Прокошева Юлия Валериевна осуществляет комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Поможет Вам грамотно провести сделку и достигнуть желаемого результата. Если плата сопровождение сделки с недвижимостью кажется чрезмерно высокой, и Вы решили разобраться с проблемой собственными силами, то наберитесь терпения, так как  очень многое придется сделать. Задать вопрос эксперту>>